El Govern de les Illes Balears ha presentado ante el Tribunal Constitucional (TC) un recurso de inconstitucionalidad contra varios artículos y disposiciones de la Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo, al considerar que invade competencias autonómicas en cuanto a urbanismo y vivienda. Peró, ¿qué dice está ley y qué nos repercute?
Lo primero que debemos saber es que la Ley de Vivienda 2023 entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y a nivel general, incluye medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, regular los desahucios y limitar los precios de alquiler en áreas de alta demanda.
En OCAI, hemos analizado en detalle esta normativa y a continuación te presentamos los 12 puntos clave que debes conocer:
1. Ampliación de las Zonas Tensionadas en el Mercado del Alquiler: Según el Artículo 18 de la ley, las autoridades competentes en vivienda podrán declarar áreas de mercado residencial tensionado con el objetivo de orientar las acciones públicas en materia de vivienda en lugares donde exista un riesgo especial de escasez de viviendas para la población. Estas áreas tensionadas serán determinadas por las Comunidades Autónomas, involucrando a los Ayuntamientos locales en la evaluación.
Para declarar una zona tensionada de alquiler, se deben cumplir al menos una de estas dos condiciones:
2. Nueva Definición de Grandes Tenedores: La ley establece una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas. Los grandes tenedores son aquellos propietarios que tienen en propiedad 5 o más viviendas en estas áreas o hasta 10 viviendas (o 1,500 m2) en zonas no tensionadas. Por otro lado, los pequeños propietarios son aquellos que poseen menos de 5 viviendas.
3. Límite en la Actualización Anual del Alquiler sin Vinculación al IPC: La actualización de los precios de alquiler ya no estará vinculada al IPC. En 2023, la actualización se limitará a un máximo del 2%, en 2024 se limitará al 3%, y a partir de 2025 se introducirá un nuevo índice de referencia para actualizar los alquileres, que será más estable y menor que el IPC.
4. Regulación de los Precios de Alquiler en Zonas Tensionadas: Los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas, independientemente de si son propiedad de grandes o pequeños propietarios, tendrán precios regulados y limitados. El precio inicial del nuevo contrato no podrá superar el último contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
5. Transferencia de los Honorarios de la Inmobiliaria al Casero: Los costes de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador. El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
6. Prohibición de Aumentar el Precio del Alquiler con Cargos Adicionales: La ley establece que en el precio del alquiler no se pueden introducir nuevas condiciones que impongan al inquilino cuotas o gastos no especificados en el contrato anterior.
7. Prohibición de Acuerdos Contrarios a la Ley de Vivienda: Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas de la ley en caso de acuerdo entre las partes. En otras palabras, las partes no podrán acordar disposiciones que vayan en contra de la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos ya no permitirá acuerdos que contradigan sus disposiciones.
8. Nuevas Medidas de Protección Frente a los Desahucios: La normativa presenta varias medidas para aumentar la protección de los inquilinos:
9. Beneficios Fiscales para Propietarios:
La Disposición final segunda, que regula los beneficios fiscales para propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, según lo indicado en el BOE. Estos beneficios se aplicarán a los pequeños propietarios que tengan viviendas en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:
Un pequeño propietario que posee una vivienda en una zona tensionada fija un precio de alquiler de 800€ al mes y aplica una reducción del 5%, lo que lleva la renta a 760€ al mes. Con la nueva ley de vivienda, esta reducción podría resultar en una bonificación de hasta el 90% en el impuesto sobre la renta (IRPF). Esto significa que los ingresos sujetos a tributación se reducirían significativamente, beneficiando a los propietarios.
10. Recargo del IBI para Viviendas Vacías:
La disposición final tercera modula el recargo a las viviendas residenciales permanentemente desocupadas. Para alentar el alquiler de estas viviendas, se permite a los Ayuntamientos aumentar la tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en un máximo del 150% para los propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven más de dos años vacías. Este recargo podría llevar a que los propietarios de viviendas vacías paguen hasta 1.600 euros adicionales de IBI bajo la nueva ley de vivienda.
11. Imposibilidad de Cambiar la Calificación de Vivienda Pública: La ley establece que las viviendas protegidas construidas en suelos destinados a viviendas con algún régimen de protección pública estarán permanentemente sujetas a un régimen de protección pública que excluye la posibilidad de su descalificación mientras se mantenga la calificación del suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
12. Aumento de la Oferta de Alquiler con Viviendas Asequibles Incentivadas: El artículo 17 de la ley señala que, con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada región, las autoridades públicas podrán fomentar la existencia de viviendas asequibles incentivadas. Estas viviendas estarán sujetas a orientaciones y regulaciones de las administraciones competentes, sin perjuicio de lo que estas establezcan al respecto.