El aumento de alturas puede ser una solución al problema habitacional en Baleares, aunque este requiere cumplir con normativas específicas que hoy te explicamos.
En el nuevo decreto ley de emergencia habitacional lanzado el día 3 de octubre por el Govern de las Illes Balears, incluye la posibilidad de aumentar las alturas máximas permitidas por la planificación urbanística, especialmente en áreas con diferencias significativas de alturas entre las edificaciones existentes. Dicha acción tiene como objetivo aprovechar mejor el suelo y armonizar el conjunto de edificios.
Tal y como indica este nuevo decreto, se podrán aumentar alturas en edificios que se encuentren en los terrenos clasificados como suelo urbano, donde esté permitido el uso residencial multifamiliar. La altura máxima autorizada no podrá superar en un 50 % la altura promedio de los edificios de la manzana o, si no existen, del tramo de calle, calculada según un número entero por defecto a partir de las alturas permitidas, o de las existentes si estas fueran mayores, sin superar en ningún caso la altura del edificio más alto.
El número de viviendas autorizables en cada acción es el número entero por defecto que resulta de dividir por 60 la superficie construida de esta, parámetro que prevalece sobre cualquier otro.
A raíz de esto, hoy en OCAI queremos analizar los diferentes aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar una ampliación de altura.
Viabilidad urbanística:
Hace unos años, la ampliación en altura de edificios era una práctica común debido a la falta de regulaciones urbanísticas que establecieran límites claros en la superficie de construcción de parcelas. Esto dio lugar a la presencia de edificios en los ensanches de principios del siglo XX en nuestras ciudades que experimentaron un aumento en su altura, intentando mantener una armonía entre la estructura original y la expansión, separados solo por una línea de cornisa. Sin embargo, en la actualidad, las circunstancias han cambiado significativamente, y antes de emprender cualquier proyecto de este tipo, es imprescindible llevar a cabo un exhaustivo estudio de viabilidad desde una perspectiva urbanística. Se deben considerar dos aspectos fundamentales:
- Altura del edificio: Es necesario determinar si la normativa urbana permitirá la nueva altura propuesta para el edificio, tanto en términos de altura total en metros como en el número de plantas permitidas.
- Edificabilidad remanente: Debe evaluarse si la parcela en cuestión aún dispone de capacidad constructiva según lo establecido por las regulaciones urbanísticas.
Viabilidad técnica:
Para la ampliación de alturas de un edificio es esencial llevar a cabo un análisis exhaustivo de la viabilidad técnica, considerando varios aspectos clave:
- Evaluación del estado actual: Es imprescindible realizar un estudio detallado del estado actual del edificio existente. Esto nos proporcionará información sobre su estructura y cómo se comportará frente a las nuevas cargas que se le impondrán. Es probable que este análisis revele también la necesidad de reforzar tanto la estructura como la cimentación existentes.
- Estudio geotécnico: Un estudio geotécnico es esencial para evaluar la resistencia del terreno y determinar los refuerzos necesarios en la cimentación. Esto garantizará que la nueva estructura cuente con una base sólida y segura.
- Soluciones ligeras: Para minimizar los trabajos de refuerzo, se recomienda el uso de soluciones ligeras. Elementos estructurales y de cerramiento de madera o estructuras metálicas, por ejemplo, ofrecen un rendimiento excelente con un peso reducido, a diferencia de soluciones más pesadas como el hormigón o la fábrica de ladrillo, que incrementan considerablemente la carga.
- Protección contra filtraciones: Dado que la elevación de la altura implica el desmontaje de la cubierta existente, es fundamental tomar medidas para prevenir filtraciones de agua durante los trabajos, especialmente en pisos existentes.
- Diseño de la ampliación: Considerar el acabado deseado para la ampliación es crucial. Puede optarse por mimetizar la nueva estructura con la construcción preexistente, igualando acabados y colores.
¿Qué implica aumentar la altura de un edificio?
Esta interrogante, que sin duda ha cruzado la mente de numerosos propietarios en algún momento, plantea una serie de consideraciones tanto técnicas como administrativas que deben ser abordadas antes de embarcarse en un proyecto de construcción.
En este caso, existen dos opciones para ampliar el espacio habitable en una vivienda al elevar la altura de una edificación existente: la creación de un forjado intermedio en un espacio interior, siempre que la altura disponible lo permita y cumpla con la normativa, o la extensión de la altura de la estructura por encima del último forjado, lo que equivale a agregar un nivel adicional al edificio. En ambos casos, se deben tener en cuenta aspectos preliminares específicos.
En el primer escenario, es necesario verificar que la parcela aún dispone de capacidad constructiva (metros cuadrados permitidos) y que la estructura portante del edificio existente es adecuada para soportar un nuevo forjado. En el segundo escenario, además de estos dos condicionantes, se debe asegurar que la altura adicional quedaría dentro de los límites establecidos por la normativa municipal y cumplir con las regulaciones urbanísticas relacionadas con la nueva fachada y cubierta.
El aspecto técnico de este tipo de intervención es evidentemente complejo. Elevar un forjado implica la introducción de una carga no prevista en un edificio ya existente, lo que hace necesario un minucioso análisis de la estructura del edificio y del suelo en el que se asienta para identificar la solución constructiva más apropiada. Asimismo, sería necesario reconstruir integralmente las envolventes (cubierta y fachadas) en caso de elevar un forjado exterior, incluyendo tareas de impermeabilización, aislamiento y revestimiento interior y exterior. En el caso de elevar un forjado intermedio en un espacio interior con altura suficiente y cumpla con la normativa, se deben considerar las envolventes existentes (fachada y cubierta) para garantizar la correcta iluminación y ventilación en la nueva superficie ganada. Además, es esencial planificar soluciones ligeras y prever una escalera que no reduzca excesivamente la superficie útil en la planta inferior.
Debemos tener presente, que las licencias urbanísticas para este tipo de acciones deben solicitarse en un plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de este Decreto-ley y llevarse a cabo en un plazo de tres años desde el inicio de las obras autorizadas, sin perjuicio de las prórrogas que establezca la normativa urbanística.
Hay que tener en cuenta que aunque exista se recoja esta intervención en el decreto ley, estas acciones no se pueden llevar a cabo en el caso de que el Ayuntamiento, en el ámbito de sus competencias y mediante un acuerdo del Pleno, así lo decida por razones paisajísticas, de proporción de la sección vial urbana, de preservación del entorno o de cualquier otra circunstancia que se acuerde en uso de su competencia municipal. Esta limitación también puede ser parcial en determinados ámbitos, calificaciones urbanísticas, manzanas, tramos de calles u otros conceptos similares.