Las Islas Baleares se destacan como uno de los destinos turísticos más sobresalientes, gracias a sus aguas cristalinas, paisajes impresionantes y playas increíbles. Sin embargo, este tesoro natural se enfrenta constantemente a amenazas debido a la interacción humana y los procesos naturales de degradación. Por esta razón, proteger estas islas es crucial para conservar su esencia única, asegurando su sostenibilidad y su capacidad para seguir enriqueciendo el bienestar de la sociedad.

En respuesta a esta urgencia, surge la legislación nacional en 1988, que más tarde fue revisada en 2013 para dar forma a la Ley de Protección y Uso Sostenible del Litoral y la Modificación de la Ley de Costas. En 2023, se traspasaron las competencias de Costas al Gobierno de Baleares y este traspasó estas funciones a los Consells de cada isla, y son estos quienes son los responsables de gestionar y ordenar tanto el dominio público terrestre en la costa como lo que se conoce como mar territorial. Además, también asumen la tarea de vigilar el cumplimiento de las condiciones de las autorizaciones y de sancionar las infracciones y recaudar las multas.

Como sabemos que las leyes son densas y cuesta a veces entenderlas, desde OCAI queremos explicarte los puntos más importantes que debes conocer de esta ley y cómo te pueden afectar.

Ley de Costas: qué debes conocer

Lo primero que debemos saber es que esta ley tiene como objetivo primordial salvaguardar el entorno costero, al mismo tiempo que fomenta su conservación ante el desarrollo urbanístico y económico. Dentro de esta, se establece el dominio público marítimo terrestre y su régimen de utilización, junto con las limitaciones de propiedad de los terrenos adyacentes a la ribera del mar para asegurar la integridad y el uso público del dominio público marítimo terrestre (DPMT) y el desarrollo del régimen transitorio, entre otros puntos.

Uno de los aspectos clave que debemos conocer es que en esta legislación existen tres franjas de terreno afectado:

El dominio público marítimo-terrestre: Este terreno forma parte del dominio público y posee carácter inalienable, imprescriptible e inembargable. No se permite la construcción de nuevas edificaciones en esta franja.
La servidumbre de protección: Se extiende a lo largo de una franja de terreno de al menos 100 metros desde la línea de costa, medida a partir de la línea de bajamar. Esta zona está bajo la protección del Estado y se considera de uso público, lo que garantiza el derecho de todas las personas a transitar y disfrutar de ella. Aunque exista propiedad privada, se limitan las instalaciones y obras permitidas. No implica la expropiación de los terrenos afectados; los propietarios pueden seguir utilizando sus propiedades, siempre y cuando respeten las limitaciones establecidas por la Ley de Costas.
La zona de influencia: Esta franja abarca una anchura de 500 metros a partir de la ribera del mar. Aquí, las edificaciones propuestas por el instrumento de planeamiento urbanístico deben evitar la formación de pantallas arquitectónicas o la acumulación de volúmenes, manteniendo una densidad de edificación acorde con la del resto del municipio.

Además, se describe la servidumbre de tránsito, una franja de 6 metros de ancho medida desde la línea interior de la ribera del mar, que forma parte de la servidumbre de protección. Aquí, las restricciones son más estrictas y no se permite la construcción de ninguna instalación. Esta zona debe mantenerse permanentemente libre para el uso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.

¿Cuáles son las restricciones de costas establecidas por la Ley de Costas?

Las restricciones establecidas por la Ley de Costas pueden tener consecuencias significativas para aquellos interesados en adquirir una propiedad o desarrollar una actividad en la costa. Algunas de las más destacadas son las siguientes:

Prohibición de construcción en la zona de servidumbre de protección: La legislación prohíbe la construcción en esta zona de todo tipo de edificaciones, desde viviendas hasta infraestructuras comerciales y turísticas.
Limitaciones en obras y actividades: La ejecución de obras y actividades en la zona de servidumbre de protección costera está sujeta a diversas limitaciones y restricciones. Por ejemplo, se prohíben obras que alteren el estado natural de la playa o del litoral, así como actividades que puedan afectar la integridad costera. No se autorizan obras que incrementen el tamaño, la altura o la superficie de las edificaciones; únicamente se permiten trabajos de reparación, mejora, consolidación y modernización de las estructuras existentes.
La obligación de acceso público a las playas: La Ley de Costas garantiza el acceso público a todas las playas y establece que los propietarios de viviendas en primera línea de playa deben permitir dicho acceso a través de sus propiedades.

Impacto de la ley de Costas en las construcciones ya existentes

En el caso de construcciones ya existentes, la falta de claridad previa en la delimitación del dominio público marítimo-terrestre puede llevar a situaciones en las que una estructura que anteriormente se consideraba de propiedad privada pase a formar parte del dominio público durante el proceso de deslinde. Tanto la ley como la Administración pública, aplican el criterio de que esto no constituye una expropiación o confiscación, ya que siempre se ha considerado al mar y las playas como parte del dominio público. El deslinde simplemente revela que estas construcciones se encuentran dentro del dominio público desde su construcción. Por lo tanto, los propietarios no tienen derecho a compensación, aunque se les concede un período de 30 años, prorrogables por otros 30, para seguir utilizando la estructura.

Esta interpretación ha sido objeto de críticas, ya que muchos propietarios que tenían sus propiedades debidamente registradas descubrieron que estaban dentro del dominio público debido a la aplicación de la ley. En 1991, el Tribunal Supremo ratificó la interpretación de que no hay retroactividad y que las construcciones afectadas deben pasar al dominio público.

Dada la gran repercusión económica que implica la pérdida de una propiedad en favor del dominio público, numerosos afectados han recurrido a acciones legales para defender su derecho a la propiedad. En estos litigios, además de la interpretación de la ley, se evalúa si el deslinde se llevó a cabo correctamente o si la propiedad debería haber quedado fuera del dominio público. Sin embargo, en la mayoría de los casos, las acciones legales de los afectados tienen poco éxito, ya que el 98% de las veces los fallos favorecen a la administración pública. Un ejemplo destacado en Mallorca es el caso de la piscina construida por Pedro J. Ramírez en su casa, donde después de 20 años de disputas judiciales, la Audiencia Nacional ha ordenado su demolición por incumplimiento de la normativa de la Ley de Costas.

Si quieres saber si tu vivienda se encuentra afectada o quieres comprar un terreno para construir un inmueble y no estás seguro de si se puede realizar aquella obra, no dudes en contactar con nosotros y te ayudaremos.