Mallorca es un lugar ideal donde vivir, su clima, con temperaturas suaves durante la mayor parte del año, así como su paisaje hacen que vivir en esta isla sea un verdadero lujo para la mayoría de personas que nos visitan. Pero aunque adentrarse en el proceso de compra de una casa en Mallorca puede ser una aventura emocionante también puede presentar desafíos y riesgos si no se aborda con el conocimiento adecuado.

En OCAI vamos a detallarte cada fase del proceso de adquisición de una propiedad en esta encantadora isla del Mediterráneo, desde la investigación inicial hasta la firma del contrato final.

Una nota de simple

El primer paso que deberemos hacer una vez hemos identificado el inmueble que deseamos, es obtener una Nota simple en el Registro de la propiedad. La nota simple es el documento en el que se recogen diferentes circunstancias de la situación jurídica de un bien inmueble donde se incluye información sobre la identificación de la finca, el titular y las posibles cargas, si la vivienda está hipotecada o tiene algún tipo de embargo. También incluye información sobre la descripción física de la finca: superficie útil y construida, la parcela, la división horizontal o el número de referencia catastral, además de sus accesos.

La nota simple es puramente informativa, pero en el caso de que queramos solicitar autorización para la venta de una VPO (Vivienda de Protección Oficial) o una VPP (Vivienda de Protección Pública), es obligatorio adjuntarla junto con la solicitud del permiso de venta.

Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad es un trámite sencillo para el que se necesita alguno de estos datos:

Datos registrales de la finca: número de Registro de la Propiedad, así como el municipio y la ubicación para facilitar la localización del inmueble.
IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral): cada vivienda dispone de un número único que se asocia a cada inmueble. No será necesario tener más datos para solicitar la nota simple si disponemos del IDUFIR de la vivienda.
Titularidad: nombre completo del propietario, además del NIF del mismo.
Localización: la dirección completa del mismo.

Puedes pedir la nota simple de forma presencial en el Registro de la Propiedad y pagar la tasa de 9,02 (impuestos no incluidos).

Catastro

El catastro ofrece información adicional sobre la propiedad. Sin embargo, en ocasiones, los límites de la propiedad y los metros cuadrados no están actualizados o son incompletos. Por este motivo, es crucial que el notario proporcione la información correcta para que los datos puedan actualizarse en el registro de la propiedad. Según la información del catastro, la propiedad estará sujeta a gravámenes por parte de las autoridades fiscales, conocidos como IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), un impuesto municipal.

Comprobación de la legalidad de la propiedad

Por otro lado, al comprar una propiedad, es imprescindible que esté aprobada o registrada en el Registro de la Propiedad. Esto nos lleva a considerar la situación estructural del inmueble. Se debe verificar la disponibilidad de todos los permisos para su estado actual, especialmente al adquirir casas nuevas o directamente del desarrollador. Es crucial obtener esta información del ayuntamiento correspondiente. Especial atención debe prestarse si la propiedad se encuentra en una zona rural (suelo rústico). Para inmuebles destinados a vivienda, tanto el ayuntamiento como el consejo insular (Consell Insular) deben verificar las licencias correspondientes. Esto asegurará que no haya sorpresas desagradables en el futuro.

Ley de Costas Española

Si deseas comprar una propiedad directamente en la costa, debe asegurarte que el inmueble no se encuentra afectado por la Ley de Costas.

Adquisición de inmuebles e impuestos

Antes de pasar a la certificación notarial, generalmente concluyes el llamado contrato de opción de compra, que debería haber sido redactado por un abogado. Es un contrato de derecho privado, con el que debes hacer un pago inicial del 10% del precio de compra.

Tú y el vendedor acuerdan, generalmente dentro de 2 a 3 meses, cuándo se firmará la escritura notarial de venta. Esto se convierte en el pago final de la propiedad, que luego se te «entrega». Los impuestos se pagan después de la compra de una propiedad, y existen diferencias entre una ocupación por primera vez y una propiedad existente que ha tenido uno o más propietarios.

En tu caso, si adquieres una propiedad de nueva construcción, debes pagar el IVA (impuesto sobre el valor agregado) del 10 por ciento al vendedor al mismo tiempo que el precio de compra. Además, debes abonar el «impuesto de timbre» (impuestos sobre actos jurídicos documentados), que es del 1.2 por ciento y debes pagarlo tú. El monto depende del precio de la propiedad, que está especificado en la escritura de compraventa.

Sin embargo, si estás comprando una propiedad de segunda mano, tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que actualmente varía de forma progresiva entre el 8 y el 11 por ciento, de acuerdo con el siguiente esquema:

8% hasta 400.000€
9% entre 400.000,01€ y 600.000€
10% entre 600.000,01€ y 1.000.000€
11% sobre 1.000.000€

Este impuesto debe ser abonado a las autoridades fiscales dentro de los primeros 30 días después de la certificación.