El artículo 18 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares establece una distinción crucial entre tres categorías de suelo: el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo rústico. En OCAI queremos que conozcas en profundidad los detalles de cada uno de ellos y así entender cuáles son sus principales diferencias:
Suelo Urbano en Baleares
Según el artículo 19.1 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), se consideran suelo urbano los terrenos que cumplan con alguna de las siguientes condiciones:
- Terrenos expresamente incluidos en esta categoría por el plan urbanístico general debido a su incorporación legal al tejido urbano y su dotación de servicios urbanos esenciales.
- Terrenos que, en cumplimiento del plan urbanístico, alcancen el nivel de urbanización establecido por el mismo.
Asimismo, el artículo 10.2 de la LUIB establece que la clasificación de suelo urbano se mantendrá independientemente de las actuaciones urbanísticas, a menos que estas involucren la transformación de áreas degradadas o urbanizadas con el propósito de devolverlas a su estado natural. En tal caso, dichas actuaciones deberán ser justificadas en el plan general, explicando la necesidad de desclasificar los terrenos correspondientes.
Suelo Urbanizable en Baleares
Por otro lado, el artículo 20.1 de la LUIB define el suelo urbanizable como aquellos terrenos que el plan urbanístico general municipal, en línea con las pautas y límites del plan territorial insular correspondiente, categorice como tales por ser idóneos para satisfacer el crecimiento poblacional y las demandas económicas.
Además, en el segundo apartado, se especifican las circunstancias bajo las cuales el plan urbanístico general municipal no podrá designar nuevos sectores como suelo urbanizable:
- Cuando las necesidades reales de la comunidad puedan abordarse mediante proyectos de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, los cuales deben tener prioridad sobre nuevos desarrollos. Esto se considerará factible si el área urbana cuenta con más del 15% de suelo sin construir, excluyendo parcelas de menos de 500 m² aptas para la edificación.
- Cuando el área urbana posea suficiente terreno equivalente al crecimiento proyectado en suelo de desarrollo urbano sujeto a acciones de transformación urbanística. Esto se aplica independientemente del uso previsto para cada zona.
Excepcionalmente, se podrá justificar la incompatibilidad de uso en el suelo de desarrollo urbano existente en casos tales como la necesidad de instalar grandes equipamientos que requieran más espacio que el disponible en suelo urbano o la incompatibilidad con los usos adyacentes. Además, se contempla esta excepción para viviendas protegidas de promoción pública y áreas de prevención de riesgo de inundación, bajo condiciones especiales.
Suelo Rústico en Baleares
En cuanto establece el artículo 21 de la LUIB, el suelo rústico engloba terrenos preservados de procesos de desarrollo o transformación urbanística. Esta preservación se logra mediante la ordenación y protección de sus características identitarias, basadas en sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, así como su contribución a la defensa de la fauna, flora y el equilibrio territorial y ecológico.
Asimismo, se clasifican como suelo rústico los terrenos no catalogados expresamente como urbanos o urbanizables por el plan urbanístico general.
El artículo también detalla que, en función del grado de protección, el plan urbanístico distinguirá entre suelo rústico protegido y suelo rústico común.
Así, en resumen la principal diferencia entre estas tres categorías radica en que el suelo urbano permite la construcción, el suelo urbanizable está en proceso de urbanización o se espera que lo esté en el futuro, mientras que en el suelo rústico no se permite la construcción ni se prevé que sea posible en el futuro. Recuerda, que si no estás seguro del uso del terreno que quieres vender o quieres comprar, contacta con nosotros y te ayudaremos.