Ante el ciclo alcista que atraviesa el mercado inmobiliario en España, resulta de gran interés analizar una cuestión jurídica tan importante a la hora de comprar una vivienda, como es la responsabilidad del comprador ante una ilegalidad que pudiera recaer sobre la vivienda en cuestión. Así, ante la existencia de una vivienda ilegal, una obra que no se ajusta a la legalidad urbanística o una licencia no concedida en su momento… ¿quién debería asumir la responsabilidad?
Pero antes de comenzar vayamos por partes.
¿Qué es una infracción urbanística?
Una infracción urbanística engloba todas aquellas acciones u omisiones que incumplen las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanístico. Cada Comunidad Autónoma tiene su propia Ley de Urbanismo, y en el caso de Baleares, el concepto de infracción urbanística se encuentra recogido en el artículo 163 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares:
Por regla general, las infracciones graves y muy graves prescriben a los ocho años, contados desde la total finalización de las obras; es decir, mientras la construcción no esté del todo acabada no empieza a contar ningún plazo de prescripción. Las infracciones leves prescriben al año.
Ahora bien, hay infracciones que, por lo que se refiere a las medidas de restitución, no prescriben nunca. Son las recogidas en el artículo 196.2 de la Ley de Urbanismo de las Illes Balears: las cometidas en suelo rústico y las que afecten bienes o espacios catalogados, parques, jardines, espacios libres, infraestructuras públicas u otras reservas para dotaciones.
¿Sobre quién recae el expediente de disciplina urbanística?
La Administración pública al detectar una infracción urbanística iniciará dos expedientes de disciplina urbanística: por un lado un expediente sancionador y por otro un expediente para la protección de la legalidad urbanística. Estos dos expedientes son totalmente independientes.
- Expediente para la protección de la legalidad urbanística:
Los principales objetivos de este expediente son: la paralización de la obra ilegal, no ajustada al planeamiento o a la licencia de obras; el requerimiento de legalización, en el caso en esto fuera factible; y en caso de que la obra no se pudiera legalizar iniciar el proceso para la demolición de lo construido.
En cuanto a la responsabilidad la ley establece que es el promotor de las obras o a sus causahabientes, es decir, al promotor de las obras o al que sucede al promotor, en este caso el comprador de la vivienda el responsable. Por lo tanto, ante el expediente para la protección de la legalidad urbanística sí tendría responsabilidad el comprador.
- Expediente sancionador:
Se establece que de forma totalmente independiente al expediente para la protección de la legalidad urbanística, los ayuntamientos podrán iniciar un expediente sancionador ante la existencia de obras ilegales no ajustadas al planeamiento o a la licencia.
En cuanto a la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador dicho Reglamento recoge que “En las obras que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas”. Así, el artículo dice que serán sancionados el promotor, el empresario de las obras y el técnico director, pero en ningún momento hace referencia al comprador, por lo tanto en ningún caso se podría hacer responsable al comprador de la vivienda.
En todo caso a la hora de comprar una vivienda, la cual sospechamos pueda tener iniciado algún expediente de disciplina urbanística debemos tener claro que: sí nos afectaría un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística. Es por este motivo, que antes de comprar una vivienda es mejor contar con la ayuda de expertos como OCAI para que puedan analizar tu vivienda y te ayuden a conocer su legalidad y si existe alguna irregularidad.