El cerramiento de porches y terrazas en suelo rústico es una de las ampliaciones más comunes que realizan los propietarios de viviendas en zonas rurales. Aunque pueda parecer una obra menor, este tipo de intervención requiere una especial atención a la normativa urbanística, ya que podría derivar en importantes infracciones.
Desde OCAI queremos que conozcas los principales aspectos relacionados con esta práctica, muy común en las Islas Baleares. Hay que tener en cuenta, que en suelo rústico los propietarios tienden, o han tendido, a cerrar estas áreas para aumentar el espacio interior utilizable de la vivienda, a menudo convirtiendo los porches y terrazas en habitaciones, salones o áreas acristaladas.
Sin embargo, en términos de normativa urbanística, el cerramiento de porches y terrazas supone una modificación significativa en el inmueble, ya que aumenta la superficie construida y cambia el uso de su espacio.
Los porches y terrazas cuando están abiertos, no computan como superficie edificada, ya que se consideran espacios exteriores. Sin embargo, al cerrarlos mediante cristal, aluminio o materiales permanentes, estos metros cuadrados pasen a computar como edificación cerrada, afectando la edificabilidad total permitida en la parcela. Esto puede provocar que la vivienda exceda el límite de metros construidos permitidos por la normativa, lo que constituye una infracción urbanística. Además, no hay que olvidar que al cerrarlos se está cambiando el uso de esa parte de la vivienda (se convierte en habitación, salón, estudio…), lo que implica una modificación que, en la mayoría de los casos, requiere permiso.
Las normativas urbanísticas establecen estrictos límites de edificabilidad. Por este motivo para realizar este tipo de cerramiento es imprescindible contar con una licencia urbanística específica emitida por el Ayuntamiento correspondiente o el Consell Insular, dependiendo de la ubicación exacta de la propiedad.
Para solicitar dicha licencia será necesario presentar una solicitud que incluya un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o técnico cualificado, en el que se especifique el uso previsto, los materiales y el impacto de la obra. Además, en algunos casos, también será necesario un informe que certifique que el cerramiento cumple con los requisitos urbanísticos y no afecta negativamente al entorno.
Muchas personas omiten este paso porque consideran el cerramiento como una obra menor, pero al cambiar la naturaleza del espacio puede acarrear graves consecuencias. Las administraciones pueden imponer sanciones económicas según la gravedad de la infracción, y en muchos casos pueden exigir la demolición del cerramiento y la restauración del estado original del inmueble.
Posibilidad de legalizar cerramientos existentes
En algunos casos, los propietarios que han realizado cerramientos de porches y terrazas en suelo rústico pueden intentar legalizar la ampliación. Según el Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, es posible legalizar construcciones e instalaciones fuera de ordenación, siempre y cuando ya no sea viable o necesario restablecer la legalidad.
Para legalizar el cerramiento en suelo rústico, este debe haberse realizado antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS), el 29 de mayo de 2014. El procedimiento implica:
- Presentar un proyecto técnico que demuestre que la ampliación cumple con los límites de edificabilidad.
- Solicitar la regularización a través del Ayuntamiento o Consell Insular. Sin embargo, este proceso puede no ser posible si el suelo está protegido o la ampliación excede los límites permitidos.
Los propietarios que deseen legalizar su construcción deberán pagar una prestación económica al Ayuntamiento correspondiente:
- 10% si se solicita en el primer año de vigencia del procedimiento.
- 12,5% si se solicita en el segundo año.
- 15% si se solicita en el tercer año.
Es importante recordar que, si el cerramiento se ha realizado en suelo con especial protección, puede que no sea legalizable, lo que obligaría a revertir la obra.
Para evitar problemas, es imprescindible solicitar los permisos correspondientes y asegurarse de que cualquier ampliación cumple con los límites legales. Por eso, antes de realizar cualquier intervención o comprar una vivienda en suelo rústico, te sugerimos que contactes con nosotros para validar que todo esté en orden.