Aunque no es una pregunta fácil de responder, en este post intentaremos daros algunas indicaciones que pueden serviros a la hora de saber si se podría construir o no en una parcela rústica en Mallorca.
Antes de comenzar es necesario advertir que, no solamente hay un tipo de suelo rústico en Mallorca, sino que la clasificación es mucho más amplia en función de las características y nivel de protección de este suelo y que además, habrá que tener siempre en cuenta la normativa municipal.
Así, si nuestra intención es construir una vivienda en suelo rústico debemos tener presente una serie de características. El primer punto que debemos fijarnos es la superficie de la finca y el tipo de suelo al que pertenece, para poder determinar los metros cuadrados necesarios. Según la normativa establecida por el Consell de Mallorca, la parcela mínima para edificar en rústico es de 14.000 metros cuadrados (dos quarterades) y 50.000 metros cuadrados en suelo rústico en áreas especialmente protegidas (Áreas consideradas como de Interés Paisajístico y suelos rústicos de Régimen General Forestal).
Por el contrario, no se permitirá construir una vivienda sea cual sea su superficie en las áreas de Protección Territorial (llamadas APT), las áreas consideradas Naturales de Especial Interés (abreviadas ANEI), áreas naturales que tengan el calificativo de Alto Nivel de Protección (o AANP), áreas de Transición de Crecimiento (AT-C), áreas que sean consideradas Rurales y de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B) y áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR).
Otro punto que debemos fijarnos es la fecha en la que se segregó la parcela en la que queremos construir. Es decir, en qué momento se dividió la parcela de la que formaba parte la finca o el terreno. Para ello debemos obtener una certificación registral (con una nota simple en la mayoría de los casos no podremos ver esta información). Cuando tengamos la fecha exacta debemos tener en cuenta que si la parcela fue dividida antes del 16/07/1997, no se aplica ninguna limitación a la hora de construir. Cualquier finca que viniera de una segregación anterior a esta fecha y que tenga la superficie mínima y demás requisitos es edificable.
En cambio, en parcelas divididas entre el 16/07/19997 y el 13/10/199, la construcción de una vivienda unifamiliar se permite en estos casos siempre que la finca en cuestión no venga de una segregación en el que el total de subdivisiones sea superior a cinco, contando por supuesto la finca principal o matriz.
Finalmente, en parcelas divididas a partir del 13/10/1999, queda totalmente prohibida la construcción de viviendas unifamiliares a no ser que las parcelas provengan de la primera división de una parcela que fue donada o heredada pasando de padres a hijos. (cada hijo solo podrá disponer de una sola parcela).
Una vez sabemos esto, tenemos que saber que solo está permitido construir como máximo el 1,5% de la superficie total de la parcela. En cuanto al volumen máximo permitido es de 900 m3 como máximo en cualquier tipo de suelo rústico. No podrá construirse por finca más de una piscina, cuya lámina de espejo de agua no podrá exceder de 35 m² ni su volumen superar los 60 m³.
Por último, tenemos que tener en cuenta el municipio en el cual se encuentre la parcela, ya que puede añadir normas adicionales a los Planes Generales de Ordenación Urbano (PGOU) o las Normas Subsidiarias (NNSS). Existen muchas más normas que se deben tener en cuenta, como pudiera ser la pendiente del terreno o que en la finca exista un torrente del que nunca nadie se percató y no se pueda edificar.
Por este motivo, es muy importante asesorarse antes de firmar la escritura de compraventa, para evitar sorpresas desagradables.