Antes de comenzar a entrar en materia, tenemos que tener claro que sin licencias no se puede, ni se debe ejecutar ninguna obra ni cambio de uso. Existen diferentes tipos de licencias urbanísticas que deben solicitarse para cumplir con la legalidad vigente a la hora de llevar a cabo una intervención de reforma, construcción, edificación, rehabilitación o uso del suelo. Así, dependiendo del tipo de actuación de que se trate, será necesario pedir a la Administración una u otra licencia urbanística.
Desde OCAI os queremos explicaros qué es una licencia urbanística y cuándo deben solicitarse para así cumplir con la ley.
¿Qué es una licencia urbanística?
Según el primer apartado del art. 145 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), la licencia urbanística es «el acto administrativo mediante el que se adquiere la facultad de llevar a cabo los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado». Estas licencias deberán solicitarse siempre antes del comienzo de la intervención y deben ser solicitadas por el promotor de esas actuaciones urbanísticas.
La Administración competente para conceder las licencias urbanísticas es el Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta también que las licencias urbanísticas son actos reglados, pues declaran un derecho previamente existente, limitándose a controlar la conformidad del contenido de la licencia solicitada con la legalidad urbanística.
Estas licencias tienen una serie de características:
- Son de carácter obligatorio: es necesario solicitar la licencia para poder llevar a cabo la actuación, en los casos en que así lo exige Ley. Sin la licencia la actuación será ilegal y podemos enfrentarnos a sanciones y una posible demolición.
- Deben solicitarse previamente: es necesario solicitar la licencia de forma previa para que la Administración pueda verificar que se ajusta a la legalidad vigente.
- Se conceden de acuerdo con la legalidad urbanística: las licencias urbanísticas son un acto reglado. Sólo serán otorgadas cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa que viene integrada por el planeamiento municipal y las ordenanzas que apruebe cada municipio.
- Pueden estar sujetas a la tasa por expedición de documentos, que aprueban los Ayuntamientos a través de la correspondiente ordenanza fiscal.
¿Cuándo debemos solicitar una licencia urbanística?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que existen tantos tipos de licencias urbanísticas como actuaciones están sujetas por Ley. En el caso concreto de las Islas Baleares, en el artículo 146 de la LUIB podemos ver el listado de actos sujetos a licencia urbanística:
- Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación aprobados.
- Los movimientos de tierra y las explanaciones, así como los vertidos en los términos previstos reglamentariamente.
- Las obras de urbanización que se tengan que realizar al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
- Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico.
- La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada autorizados legalmente.
- La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
- El cambio de uso en edificaciones e instalaciones. Reglamentariamente se precisarán las actuaciones que, por su escasa entidad, estén exentas o que las autorizaciones de la autoridad agraria competente eximan de la obtención de licencia.
- Las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento.
- La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
- El cierre de solares y terrenos.
- Las redes radioeléctricas, telemáticas y similares, sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial que les sea de aplicación.
- La apertura de caminos y accesos a parcelas.
- La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general.
- Las obras y los usos de carácter provisional a que se refiere el artículo 128 de la presente ley.
- Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o de cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
- Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general
Conocer cuándo es necesario solicitarlas es de vital importancia para cumplir con la legislación vigente y no tener ningún problema legal. En cualquier caso, lo mejor es contar con el asesoramiento de expertos como OCAI para no errar y no tener ningún problema legal. Si necesitas ayuda no dudes en contactar con nosotros.