A la hora de embarcarse en la compra de una vivienda son muchas las dudas que suelen aparecer respecto de los trámites que se deben llevar a cabo. Es posible que al buscar una vivienda ubicada en el campo o algún local reconvertido en vivienda, nos encontramos que existen “chollos” – viviendas con precios inferiores a las demás – y es porque no disponen de cédula de habitabilidad.
Pero, ¿cómo de necesaria es esta cédula para poder acceder a una vivienda?; ¿resulta imprescindible para poder comprar una casa?; ¿puedo vender una vivienda sin esta?
Vamos por partes,
¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es necesaria?
La cédula de habitabilidad es un documento oficial que acredita que una vivienda cumple con los requisitos necesarios de salubridad, higiene y seguridad para poder ser habitada sin ser un peligro para las personas que van a vivir en ella.
Requisitos para la obtención de la cédula de habitabilidad:
- Dirección y ubicación de la propiedad.
- Superficie útil en metros cuadrados. El mínimo debe ser de 36 metros cuadrados.
- Contar con una altura libre mínima según la estancia y el tipo de actuación (obra nueva, cambio de uso, reforma, etc)
- Número máximo de ocupación.
- Número de habitaciones con las que cuenta el inmueble y las dimensiones de las mismas.
- Si la vivienda cuenta con las condiciones básicas de salubridad e higiene, como la iluminación y la ventilación.
- Garantizar que el inmueble cuenta con la seguridad necesaria, el estado de las instalaciones y los materiales utilizados para su construcción.
- Identificación del técnico que elabora y firma el certificado.
La cédula de habitabilidad contiene:
- Número de cédula
- Fecha de emisión
- Tipo de cédula
- Uso
- Número de plazas de la vivienda
- Dirección y ubicación de la propiedad
Por otro lado, hay que tener en cuenta que existen cuatro tipos de cédulas en función de la antigüedad de la vivienda:
- Primera ocupación: se tramita cuando se han ejecutado obras de nueva planta, de ampliación, de reforma y de rehabilitación integral o parcial que afectan a más del 60% de la distribución, consolidación, restauración o cambio de uso.
- Renovación: se expide cuando se dispone de una cédula caducada (las cédulas caducan a los diez años) y no se da ninguna de las circunstancias para tener que pedir una de primera ocupación.
- Carencia: se emite cuando la vivienda, local o edificio residencial no dispone de ninguna de las cédulas anteriores y se acredita que la edificación se terminó antes del 1 de marzo de 1987, que no hay infracción urbanística y que, desde la fecha, no se ha hecho ninguna obra o actuación de las que se detallan en el concepto de cédula de habitabilidad de primera ocupación.
- Duplicado: se puede solicitar siempre que la cédula no esté caducada y no se haya ejecutado ninguna obra o actuación de las que se detallan en el concepto de cédula de primera ocupación.
En cuanto a su necesidad, aparte de garantizar que la vivienda cumple con la salubridad, higiene y seguridad para poder ser habitada sin ser un peligro, en Baleares este trámite es imprescindible para poder habitar una vivienda. Para su tramitación será necesario contactar con un arquitecto o arquitecto técnico y solicitarle un Certificado de Habitabilidad visado por su Colegio profesional. Este profesional realizará una inspección visual al inmueble y comprobará si cumple o no con la normativa actual. Una vez se disponga del Certificado, se tiene que entregar a la administración que corresponda y pagar el trámite.
Tramitación administrativa
La cédula de habitabilidad se solicita ante el Servicio de Autorizaciones Territoriales del Consell Insular de cada isla (Mallorca, Menorca , Ibiza y Formentera) . Estos disponen de 1 mes desde la presentación para su resolución y notificación, una vez se ha vencido el plazo máximo sin que se haya notificado ninguna resolución expresa, se concede automáticamente, por silencio administrativo.
¿Es posible comprar o vender una propiedad sin cédula de habitabilidad?
Sí y no. Se puede comprar una propiedad sin cédula de habitabilidad, pero no se puede habitar (vivir en ella). Es decir, no es ilegal comprar una vivienda que no tenga cédula, lo único es que no se consideraría vivienda.
Según el art. 16 de la Ley de Vivienda de les Illes Balears exige que, “en cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso, se incorpore una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva”. Ahora bien, “en caso de no disponer de cédula o de calificación, se hará constar expresamente en el contrato o en la escritura”. Tal y como se indica en el Consell de Mallorca, la cédula “Es un documento obligatorio para ocupar la vivienda, local o edificio residencial”.
Además, no es posible tener un contrato de arrendamiento legal si la vivienda no cuenta con cédula de habitabilidad. Otra de las dificultades que vamos a tener a la hora de adquirir una vivienda sin cédula de habitabilidad es que no podremos dar de alta los suministros como la luz, el agua o el gas, ya que para ello es imprescindible presentar la cédula. Asimismo, tampoco podremos contratar un seguro del hogar ni empadronarse en ella.
Lo recomendable es, por lo tanto, que antes de firmar un contrato de alquiler o un contrato de arras para la compraventa de un inmueble, se compruebe que éste dispone de la cédula de habitabilidad al día.
Así, desde OCAI te recomendamos que en el caso de querer comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad, contactes antes con nosotros para que te podamos asesorar y comprobar que esta vivienda podría ser habitable.