Cuando vamos a realizar una obra o cualquier tipo de reforma en nuestra vivienda, es normal que nos surjan algunas dudas sobre si es necesario o no solicitar una licencia. Por este motivo, desde OCAI queremos ayudarte a que conozcas un poco más los tipos de licencias que existen y cuándo solicitar cada una de ellas.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que para cualquier modificación de nuestra vivienda o local, por mínima que sea, necesitamos su correspondiente permiso de obra. Y según el tipo de obra que vayamos a realizar debemos solicitar un tipo de licencia.
La principal diferencia entre ellas reside en sí se afectarán o no los elementos estructurales en la propia obra, pero vayamos por partes:
¿Qué es una licencia urbanística?
Según los artículos 146 y 148 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, y el artículo 5 del Decreto Ley 8/2020, de 13 de mayo, sí será necesario la obtención de licencia urbanística, presentación de Declaración Responsable o Comunicación Previa de obras, en los siguientes supuestos:
- Obras de reparación, sustitución y mejora de fachadas (revestimientos, pintura, carpintería, instalación de gas o contadores, colocación de toldos…); reparación, sustitución o mejora a cubiertas (impermeabilización, aislamiento, tejas, pavimentos, colocación de aparatos de refrigeración…), Tala de árboles aislados en parcelas urbanas de titularidad privada, cuando no estén
protegidos por la normativa, se cumpla la norma del PGOU. Así como pavimentos y soleras de patios, sin alterar la rasante natural del terreno, revestimientos de piscinas y mantenimiento de muros y rejas de cierre de parcelas.
- Obras de redistribución. Obras de redistribución interior de una vivienda o local, siempre que: afecten a una única vivienda o local existente y no modifique su perímetro; o en el caso de vivienda afecten a la distribución interior o condiciones de habitabilidad del inmueble en un porcentaje inferior al 60% de la superficie útil
- Obras de nueva construcción: entre otros, la colocación de cenadores cuando estén permitidas Instalaciones (maquinaria exterior de climatización y barbacoas) cuando estén permitidas por la normativa y sin aumento de la ocupación. Construcción de muros de separación en el interior de una parcela. Publicidad en locales en planta baja (no en cubiertas del edificio ni plantes piso), asociadas a una actividad, según condiciones específicas artículo 288 del PGOU.
- Obras de accesibilidad: obras para la mejora de las condiciones de accesibilidad de viviendas, edificaciones e instalaciones de titularidad privada y de uso privado (no incluidas las obras de instalaciones de ascensores).
- Limpieza: Limpieza en el interior de un local o vivienda (mobiliario, basura, etc. ); limpieza y desbroce de solar, siempre que no se altere la rasante natural del terreno.
- Obras de reparación o sustitución y mejora en el interior de una única vivienda o local: (Con materiales, acabados y soluciones constructivas tradicionales) ; revestimientos, alicatados, aislamientos, pavimentos., falsos techos, instalaciones de electricidad o fontanería saneamiento,entre otras .
- Obras varias como apuntalamientos, o colocación de estructuras auxiliares, andamios o elementos de protección a fachadas. Sondeo de terrenos, entre otros.
Además, se deberá pedir este tipo de licencia siempre que las obras, los actos y las instalaciones previstos se encuentre en el artículo 11.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y rehabilitación urbana (RDL 7/2015, de 30 de octubre) u otras obras que una normativa sectorial estatal someta al régimen de licencia previa. O si la zona es de servidumbre de protección de costa. O los edificios se encuentren en situación de fuera de ordenación. O si las obras o intervenciones que se lleven a cabo en edificios o construcciones sean bienes de interés cultural o catalogados.
¿Cuándo será necesaria una licencia de obra?
Será imprescindible solicitar una licencia de obra cuando haya movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otras actas de división de fincas en cualquier clase de suelo, y cuando no forman parte de un proyecto de reparcelación. Por otro lado, será necesaria la licencia en las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta; para la instalación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes. Para la tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva a terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando la tala derive de la legislación de protección del dominio público.
Por otro lado, también será necesario solicitarla en el caso de obras o intervenciones que se lleven a cabo en la zona de servidumbre de protección de costa y en edificios en situación de fuera de ordenación, así como para las obras o intervenciones que se lleven a cabo en edificios o construcciones que sean bienes de interés cultural o catalogados. También para la demolición total de las construcciones y edificaciones y para las licencias de legalización.
¿Declaración responsable o comunicación previa?
Por el contrario, no será necesario pedir licencia urbanística ni de obras, en intervenciones en el interior de una vivienda, de un local y en el interior de zonas comunes en edificios, ubicadas a suelo urbano, siempre que su presupuesto sea inferior a 3.000 € y no afecten al subsuelo ni a elementos estructurales. Y cuando no alteren distribución interior ni condiciones de habitabilidad (se ejecute, sustituya o elimine tabiques), no se modifique el aspecto exterior, no sean edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados y/o no sean edificaciones o construcciones en situación de fuera de ordenación.
¿Dónde solicitar las licencias?
La Administración local se encarga de controlar este asunto, pues es competencia municipal, así que para solicitarlas deberemos dirigirnos al Ayuntamiento.
El precio de una licencia de obra menor dependerá de que esta sea una ampliación o una modificación, en Palma por ejemplo, la cuantía a abonar para un permiso de obra en Palma será por un lado el 2,61% en concepto de tasa por otorgamiento de licencia urbanística. Y por otro lado el 4% en concepto de Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. El cálculo siempre se realiza sobre el importe del presupuesto sin el IVA.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que una vez obtenido el permiso de obra podremos solicitar el permiso de ocupación de vía pública (si lo necesitamos), con este podremos tener una saca o contenedor para escombros, reservar espacio de carga y descarga, reservar espacio para andamios… Para poder sacar este permiso deberemos solicitarlo como mínimo 48h antes y tendremos que dirigirnos a la Administración local y presentar el permiso de obras con el comprobante de pago, rellenar el impreso y pagar la tasa.
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
Un rotundo ¡NO!. En caso de que se decida hacer una obra sin licencia se corre un riesgo muy alto. En primer lugar, las obras realizadas serán demolidas en el caso de detectar que no se ha solicitado la licencia, además cualquier accidente provocado a partir de esta obra sin licencia será responsabilidad tuya, tanto económica como de cualquier otro tipo.
En cualquier caso, de tener alguna duda sobre la necesidad o no de una licencia, puedes consultar con nosotros y te ayudaremos a conocer todos los detalles.