Conoce los pasos y la normativa del nuevo decreto para la segregación de vivienda unifamiliar en las Islas Baleares.
Tener una amplia casa es sinónimo de comodidad y espacio, pero conlleva costes significativos. En momentos de venta o al enfrentar la hipoteca, una vivienda grande puede presentar obstáculos financieros. Por esta razón, muchas personas optan por dividir su propiedad en apartamentos más pequeños para simplificar su venta o generar ingresos adicionales a través de su alquiler. Además, esta estrategia es frecuentemente empleada para ayudar a los jóvenes a independizarse, especialmente en un entorno como las Islas Baleares, donde el acceso a la vivienda es un desafío.
En este escenario, el Gobierno Balear ha introducido el Decreto Ley de Emergencia Habitacional, diseñado para agilizar y simplificar el proceso de segregación de viviendas unifamiliares, como parte de su esfuerzo para abordar el problema de la vivienda en las Islas Baleares. La disposición adicional decimoctava de la Ley 12/2017 del decreto de emergencia habitacional establece una norma temporal de modificación de la densidad de viviendas, con el objetivo de facilitar la subdivisión de viviendas de gran tamaño entre medianeras.
En OCAI, te ofrecemos una guía detallada sobre los trámites y pasos necesarios para llevar a cabo la segregación de una vivienda unifamiliar situada entre medianeras.
¿Qué es una vivienda unifamiliar entre medianeras?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que las medianeras son aquellos elementos verticales que separan dos edificios colindantes y que son compartidos parcial o totalmente por ambos. Es decir, una vivienda entre medianeras, por tanto, es aquella que comparte más de un muro ciego con alguno de los edificios contiguos.
¿Cómo puedo dividir mi vivienda unifamiliar en dos?
Antes de ponerse manos a la obra es importante saber que pasos debemos seguir para la segregación o división de una vivienda unifamiliar:
Revisar la normativa vigente
El primer paso es consultar la legislación que rige a este tipo de operaciones inmobiliarias. Esto incluye la Ley del Suelo,, las normativas de urbanismo de la comunidad autónoma y las regulaciones municipales en la ubicación de la vivienda. En esta normativa encontraremos las condiciones mínimas de habitabilidad, es decir, el número de estancias y tamaño mínimo para que una vivienda pueda ser habitada.
De acuerdo con la nueva normativa establecida en el decreto ley de emergencia habitacional, las autorizaciones para la división de viviendas unifamiliares existentes deben cumplir con ciertos requisitos específicos. En este caso, se podrán dividir los edificios de tipología entre medianeras y una altura máxima de tres plantas sobre rasante, incluida la planta baja, situadas en suelo urbano con un uso residencial unifamiliar permitido y plurifamiliar prohibido. La densidad máxima es de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela. Este parámetro prevalece sobre cualquier otro.
Por otro lado, la normativa indica que solo serán válidas las solicitudes de autorizaciones de división de viviendas unifamiliares existentes que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras,
Uno de los puntos críticos que deberemos verificar es que la vivienda se encuentra en suelo urbano. Es muy habitual que una vivienda unifamiliar esté en una parcela con una ordenanza exclusiva para viviendas unifamiliares, en este caso no se podrá realizar la segregación.
Proyecto técnico
La creación de un proyecto de obra que cumpla con el Código Técnico de la Edificación es esencial. Este proyecto debe ser llevado a cabo por un arquitecto. Las nuevas viviendas deben cumplir con criterios básicos, como contar con una superficie mínima, una entrada independiente y un sistema de aislamiento térmico y acústico entre las dos unidades. La reforma para dividir la vivienda puede ser compleja, ya que puede afectar a elementos estructurales, por lo que se requiere una licencia urbanística, que debe solicitarse al ayuntamiento correspondiente.
Cédula de habitabilidad y proyecto de obra
Las dos nuevas viviendas resultantes deberán cumplir con todas las regulaciones urbanísticas actuales, incluyendo el Código Técnico de la Edificación, las Normas de Habitabilidad de la comunidad autónoma y el planeamiento municipal.
Para ello, es probable que se deban realizar obras en la edificación para cumplir con estas normativas. Tras realizar el proyecto de obra cada vivienda tendrá que conseguir su cédula de habitabilidad. Asimismo, hay que tener en cuenta que la edificación pasaría de ser una vivienda unifamiliar a ser una vivienda plurifamiliar lo que implica la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, que requiere la constitución de una comunidad de propietarios con estatutos y zonas comunes.
Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad
Para formalizar la nueva situación de la propiedad, es necesario tramitar la cédula de habitabilidad en el Consell correspondiente. Siendo obligatorio elevar la situación a escritura pública ante notario para poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que cada vivienda cuente con su propia hoja registral. La escritura de división está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La inscripción en el registro es esencial para vender, alquilar y acceder a una hipoteca.
División de suministros
La solicitud de la cédula de primera ocupación es imprescindible para que cada vivienda pueda contar con su propio suministro de electricidad, gas, agua corriente, etc. El proyecto debe ser aprobado por la autoridad local competente y supone la división de los gastos, lo que cobra especial relevancia si se va a vender o alquilar la segunda vivienda.
Hay que tener en cuenta que existen una serie de impuestos y gastos que se pagan de forma individual por vivienda. Es el caso de las tasas municipales en concepto de alumbrado público, basuras, alcantarillado, etc. También se producirá una modificación del IBI, en este caso se devengarán dos nuevas cuotas como resultado de las nuevas referencias catastrales de las viviendas resultantes tras la segregación.